Neuquén: La Metrópoli de los 1.000 Edificios

La postal de Neuquén Capital ha cambiado drásticamente en la última década. Aquellas coquetas casitas del centro, con sus patios amplios y su ritmo tranquilo, han ido cediendo su espacio a imponentes grúas y al rápido emerger de modernos edificios. La ciudad, convertida en el corazón administrativo y de servicios de la formación Vaca Muerta, vive una transformación sin precedentes que la consolida como una verdadera metrópoli. El dato más contundente de este fenómeno es su nuevo horizonte: un paisaje urbano que ya roza los 1.000 edificios, un testimonio de hormigón y cristal del crecimiento sostenido que redefine su identidad.

Un Horizonte en Plena Expansión: Las Cifras del Crecimiento

Los números oficiales de la Subsecretaría de Obras Particulares del municipio de Neuquén son elocuentes. Actualmente, la ciudad cuenta con 950 edificios construidos de más de tres pisos. A esta cifra se suman otros 87 que están en plena obra y tres más que ya tienen la “factibilidad” aprobada, esperando las últimas autorizaciones para comenzar a levantarse. Este ritmo no es una casualidad, sino el resultado de una actividad constructiva que se ha mantenido robusta y constante.

Según Luis López de Murillas, subsecretario del área, “Neuquén mantiene una construcción sostenida de unos 250.000 metros cuadrados por año en la última década, sin mermas”. Ni siquiera la pandemia logró frenar este impulso de forma significativa, demostrando la solidez de la inversión en el sector inmobiliario local. Este dinamismo se refleja también en la constante renovación del tejido urbano: tan solo en los primeros cinco meses del año se otorgaron 20 permisos de demolición, la mayoría de los cuales darán paso a nuevas construcciones en altura.

El atractivo de Neuquén para los desarrolladores también se ve en las cifras nacionales. Dentro del programa de incentivo a la construcción ARCA, la provincia se ubicó en el sexto lugar a nivel nacional con 31 proyectos registrados, un número notable que la posiciona como un polo de inversión clave fuera de los grandes centros tradicionales como la Ciudad de Buenos Aires.

La Geografía de la Altura: Zonificación y Potencial de Construcción

El crecimiento vertical de Neuquén no es anárquico, sino que responde a una clara zonificación que delimita el potencial de construcción en diferentes áreas de la ciudad. La arteria que actúa como una frontera divisoria es la emblemática Ruta 22 (actualmente Avenida Mosconi).

Hacia el norte de esta vía, entre la ruta y la barda, el código urbano permite el desarrollo de los proyectos más ambiciosos. En esta zona se concentran los corredores con mayor potencialidad, como las avenidas Dr. Ramón, Leloir, Argentina, Raúl Alfonsín y las rutas 7 y 9 de Julio. Aquí, los edificios pueden superar los 17 e incluso 18 pisos, elevándose por más de 50 metros y configurando el nuevo y moderno skyline de la capital.

En contraste, la zona sur de la ciudad, al otro lado de la Ruta 22, presenta un perfil más bajo. En corredores como las calles Montevideo, Libertad, Chile, Fava y Chocón, las normativas limitan la altura de las edificaciones a un máximo de 7 pisos. Esta diferenciación busca ordenar el crecimiento y preservar distintas fisonomías urbanas dentro de la misma ciudad.

Tabla Comparativa de Zonificación

El Desafío de los Servicios: Acompañando el Desarrollo Vertical

Levantar casi mil edificios implica una enorme presión sobre la infraestructura de servicios públicos. Cada nueva torre con decenas de departamentos requiere un suministro garantizado de energía eléctrica, agua potable y saneamiento cloacal. La normativa municipal es clara al respecto: es el desarrollador privado quien debe asumir los costos de las obras necesarias para dotar a su proyecto de los servicios que requiere.

Juan Fuentes, gerente de Ingeniería de la cooperativa eléctrica CALF, explica que cada proyecto es supervisado de cerca. “El desarrollador hace subestaciones con transformadores de energía o ampliación de cañerías cloacales y de agua en caso de que la obra lo requiera”, señala López de Murillas. La cooperativa supervisa actualmente unas 50 obras activas, y dependiendo de la demanda, puede exigir la instalación de una nueva línea de media tensión o un transformador, cuya obra es costeada por el inversor.

Sin embargo, no todos los procesos son fluidos. Existen desarrolladores responsables y otros “desprolijos”. Un problema recurrente es la entrega de edificios que continúan utilizando la electricidad de obra, generando un conflicto que luego debe resolver el consorcio de propietarios. “No tenemos el poder de policía para obligar al desarrollador a terminar la obra eléctrica externa”, aclara Fuentes. Esto deja a los nuevos habitantes en una situación precaria hasta que el consorcio logra regularizar la conexión definitiva y cada departamento obtiene su medidor individual.

La Administración: Una Tarea Pendiente en la Ciudad Vertical

Con un parque de 950 edificios habitados, la gestión y administración de los consorcios se ha convertido en uno de los grandes temas pendientes de la ciudad. Los números son alarmantes: se estima que solo unos 200 de estos edificios cuentan con administradores registrados formalmente en la Dirección Provincial de Protección al Consumidor. Aún más llamativo es que el registro oficial solo cuenta con 35 administradores inscriptos.

Pablo Tomasini, titular de la defensoría, subraya la importancia de profesionalizar esta actividad. El administrador es una figura clave que se ocupa del mantenimiento de los espacios comunes, el cobro de expensas, el pago a empleados y la gestión patrimonial del edificio. La falta de registro y profesionalización deja a miles de propietarios en una situación de vulnerabilidad.

Desde su organismo, se está trabajando en conjunto con el municipio para abordar esta problemática de manera integral. Uno de los objetivos es crear un censo para saber, por ejemplo, cuántas personas con discapacidad, adultos mayores de 70 años o personas electrodependientes viven en cada edificio. Esta información sería vital para coordinar una respuesta eficaz en caso de una emergencia, como un corte de luz prolongado o un incendio. “El medio de transporte más importante, a diario en Neuquén, son los que usan los ascensores”, afirma Tomasini, graficando la magnitud de la vida vertical en la ciudad.

Seguridad en las Alturas: ¿Está Neuquén Preparada para una Emergencia?

El crecimiento vertical plantea un último y crucial interrogante: la seguridad. Un proyecto presentado en el Concejo Deliberante por la concejala Valeria Todero (CC-ARI) ha puesto sobre la mesa una preocupante realidad: la capacidad de respuesta de los bomberos ante un incendio en los pisos más altos. Según el proyecto, los Bomberos de la Policía cuentan con una autobomba con escalera hidromecánica que, además de estar frecuentemente en reparación, solo tendría capacidad para alcanzar hasta un tercer o cuarto piso.

Esta limitación es crítica en una ciudad con decenas de edificios que superan los 10, 15 y hasta 17 pisos. La propuesta impulsa que el municipio, a través de una colaboración público-privada o con financiamiento propio, adquiera una dotación moderna y adecuada para el rescate de personas y el combate del fuego en altura. El debate está abierto y es fundamental para garantizar que el impresionante desarrollo inmobiliario de Neuquén no deje desprotegidos a los miles de vecinos que hoy viven en las alturas.

Preguntas Frecuentes

¿Cuántos edificios hay exactamente en Neuquén Capital?

Según los últimos datos oficiales del municipio, hay 950 edificios de más de tres pisos ya construidos, 87 se encuentran actualmente en obra y otros 3 tienen el permiso de factibilidad aprobado para iniciar su construcción. En total, la ciudad se acerca a la cifra de 1.040 edificios.

¿Por qué hay edificios más altos en el norte que en el sur de la ciudad?

Se debe a la normativa de zonificación urbana. La zona ubicada al norte de la Ruta 22 está designada como un corredor de alta densidad, permitiendo la construcción de edificios que superan los 17 pisos. En cambio, la zona sur tiene una regulación que limita la altura máxima a 7 pisos, buscando un desarrollo de menor impacto.

¿Quién es responsable de asegurar los servicios como luz y agua para un nuevo edificio?

La responsabilidad recae completamente en el desarrollador inmobiliario. Antes de obtener el permiso final, debe presentar los planos y garantizar que invertirá en la infraestructura necesaria (nuevos transformadores, ampliación de cañerías, etc.) para abastecer la demanda de su proyecto sin afectar la red existente.

¿Qué problemas existen con la administración de los edificios en Neuquén?

El principal problema es la falta de profesionalización y registro. De los 950 edificios de la ciudad, se estima que menos de la mitad (alrededor de 200) cuentan con un administrador registrado. Esto genera informalidad en la gestión, el mantenimiento y la rendición de cuentas a los propietarios.

¿La ciudad está preparada para un incendio en un piso 15?

Actualmente, existe una gran preocupación al respecto. El equipamiento de los bomberos locales, en particular la escalera mecánica, solo alcanzaría hasta un cuarto piso. Hay un proyecto en el Concejo Deliberante para que la ciudad adquiera una nueva autobomba con la capacidad necesaria para enfrentar emergencias en los edificios más altos.